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“抵押不破租赁”能否阻却《物权法》第190条规定？
来源:民事审判 | 作者:pmt809091 | 发布时间: 2019-11-29 | 2957 次浏览 | 分享到:


本院二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。

本院认为，本案系金融借款合同纠纷，债权人农行酒泉分行、债务人甘来矿业公司和担保人玉门宾馆对于一审判决确定的甘来矿业公司应付主债务数额以及农行酒泉分行对玉门宾馆提供担保的案涉房屋和土地使用权享有抵押权均无异议。现作为抵押物承租人的苏玉梅提出上诉，主张“抵押不破租赁”，以其租赁权否定农行酒泉分行对案涉抵押物享有的抵押权。对此，本院评析如下：

农行酒泉分行与玉门宾馆于2014年10月17日签订的《最高额抵押合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，不损害他人利益，合法有效。抵押合同签订后双方进行了抵押权登记，农行酒泉分行取得他项权利证书，抵押权有效设立。在甘来矿业公司未能按期足额偿还主债务时，农行酒泉分行有权请求玉门宾馆以案涉房屋和土地使用权承担抵押担保责任。至于案涉抵押物上存在租赁权的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”此条规定可以看出，法律未限制在已出租的标的物上设定抵押。抵押权系担保物权，所追求的是标的物的交换价值；租赁权系债权，所追求的是标的物的使用价值，二者在同一标的物上同时设立并不冲突。虽然在抵押权人实现抵押权时，租赁在先的承租人可以“抵押不破租赁”对抗抵押权人或者标的物受让人，在租赁期限内继续承租标的物，但承租人不享有以在先租赁权阻却抵押权人以折价、拍卖或变卖等方式处置抵押物并就价款优先受偿的权利。无论租赁在先还是租赁在后，均不影响抵押权人请求人民法院对依法设立的抵押权进行确认。因此，一审法院在查明事实的基础上，判决农行酒泉分行可就案涉房屋和土地使用权折价或拍卖、变卖价款在主债权范围内优先受偿，有事实和法律依据。苏玉梅请求撤销一审判决该项判决内容并确认农行酒泉分行对案涉房屋和土地使用权折价或拍卖、变卖价款不享有优先受偿权的主张不能成立。

对于苏玉梅认为一审判决超出诉讼请求的问题，根据本院查明的事实，一审庭审中农行酒泉分行表示，鉴于其申请撤回对苏玉梅的起诉未获准许，其坚持原诉讼请求不变。因此，一审判决不存在超出农行酒泉分行诉讼请求的情形。不过，就本案金融借款合同纠纷而言，基础法律关系为金融借款合同关系及担保合同关系。农行酒泉分行请求甘来矿业公司归还借款以及请求担保人承担担保责任，本案应当围绕农行酒泉分行主张的债权是否成立及具体金额，以及农行酒泉分行主张的担保责任能否成立及担保范围进行审理。对于抵押权人的抵押权被确认之后，在将来行使抵押权处置抵押物过程中可能面临的与抵押物承租人之间冲突的处理，与本案纠纷不属于同一法律关系调整。故农行酒泉分行提出的“判令农行酒泉分行对玉门宾馆的前述抵押财产行使抵押权时，苏玉梅与玉门宾馆签订的《租赁合同》自行终止”的诉讼请求不应属于本案审理的范围，一审法院对此进行评述有所不当，但其最终以抵押物尚未处置、案涉《承租人出租人承诺书》所附条件未成就为由，对农行酒泉分行该项请求未予处理，判决结果并无不当。
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