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“抵押不破租赁”能否阻却《物权法》第190条规定？
来源:民事审判 | 作者:pmt809091 | 发布时间: 2019-11-29 | 2956 次浏览 | 分享到:


苏玉梅上诉请求：1.撤销一审法院（2018）甘民初91号民事判决第二项；2.确认玉门宾馆与苏玉梅2015年6月16日签订的《承租人出租人承诺书》无效；3.将本案发回重审或直接改判农行酒泉分行对案涉出租房屋（即玉门宾馆）的国有土地使用权和商业用房不享有优先受偿权。事实与理由：一、一审判决程序违法。（一）一审法院在农行酒泉分行已当庭撤回对苏玉梅的诉讼并变更诉讼请求的情况下，仅因已通知苏玉梅到庭且苏玉梅主动要求参加诉讼，就在判决中否定了苏玉梅对案涉租赁房屋享有的在先租赁权对抗后设抵押权的效力。一审判决超出诉讼请求，且判决结果严重失衡，损害了苏玉梅的合法权益。（二）农行酒泉分行和甘来矿业公司及担保人的金融借款纠纷与农行酒泉分行和苏玉梅之间的抵押权纠纷，不属于同一法律关系，一审判决将不属于必要共同诉讼的诉合并审理，违背了相关法律规定。（三）农行酒泉分行与苏玉梅从未签订过租赁合同，农行酒泉分行请求判决终止租赁合同的基础法律关系和客观法律事实均不存在，其针对苏玉梅的该项诉请不符合起诉条件，不应受理。二、一审判决认定事实错误。案涉《承租人出租人承诺书》无效，农行酒泉分行在后的抵押权不能对抗苏玉梅在先的租赁权。首先，玉门宾馆与农行酒泉分行恶意串通，在贷款已经实际发放的情况下，谎称准备发放贷款和设定抵押，诱骗苏玉梅签订《承租人出租人承诺书》。苏玉梅在错误信息误导下做出错误意思表示，应依法认定无效。其次，案涉抵押权设立于苏玉梅租赁玉门宾馆房屋以后，根据“抵押不破租赁”的原则，农行酒泉分行在后的抵押权，不能对抗苏玉梅在先的租赁权。再次，农行酒泉分行的债权目前尚未确定，其实现抵押权的条件尚未成就。三、农行酒泉分行曾以相同事由在甘肃省酒泉市中级人民法院提起同样的诉讼，诉讼请求与本案除金额外完全一致，该案判决认定傅士霖应承担连带清偿责任，本案一审却未判决傅士霖承担连带责任，加重了苏玉梅可能承担的责任。

农行酒泉分行辩称：一、一审中农行酒泉分行虽然申请撤回对苏玉梅的起诉并变更诉讼请求，但因苏玉梅坚持参加诉讼，一审法院驳回了农行酒泉分行对苏玉梅的撤诉申请，相应地诉讼请求亦未变更。二、玉门宾馆房屋自2009年7月30日抵押给农行酒泉分行后从未中止或间断，农行酒泉分行知晓玉门宾馆房屋被出租后，要求甘来矿业公司和玉门宾馆予以纠正。因此甘来矿业公司在2015年申请第一笔借新还旧贷款时，玉门宾馆与苏玉梅签订了由农行酒泉分行提供的制式《承租人出租人承诺书》。如果苏玉梅和玉门宾馆不签署承诺书，农行酒泉分行不会再对该最高额抵押合同项下已经形成的贷款办理借新还旧手续。农行酒泉分行的抵押权设立在先，苏玉梅租赁在后。根据法律规定，苏玉梅在后的租赁权不能对抗农行酒泉分行在先的抵押权。三、苏玉梅作为完全民事行为能力人，应完全明白承诺书内容所引起的法律后果。苏玉梅所谓农行酒泉分行与玉门宾馆串通后使其在案涉承诺书所载错误信息误导下作出错误意思表示的抗辩理由不能成立。四、甘来矿业公司已无法清偿贷款本息，农行酒泉分行只有实现抵押权后才能收回贷款。但苏玉梅拒绝签收《贷款抵押权行使通知书》。本案中将苏玉梅列为第三人参加诉讼，是为了节约诉讼成本，提示苏玉梅及时解决与玉门宾馆的租赁合同纠纷问题，同时也是农行酒泉分行依法行使抵押权时对苏玉梅的一种变相通知行为。
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