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“借名买房”的裁判规则
来源:判例研究 | 作者:pmt809091 | 发布时间: 2019-12-23 | 1973 次浏览 | 分享到:
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”同时，《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案被申请人根据涉案集建国际名园B座1807号房屋的相关登记信息，认定罗利红存在购买经济适用住房未满5年又购买其他住房的事实，并于2013年3月20日作出被诉收回经济适用住房决定，认定事实清楚，证据充分。对再审申请人该项主张，本院不予采纳。


实务要点八：借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。


案件：汤志房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书(2015)高民申字第04334号


来源：中国裁判文书网


北京市高院认为：


本院认为：二审法院综合考虑涉案房屋的购房发票、《个人住房按揭合同》、《担保合同》、还款银行卡原件均由中永信公司保管，中永信公司对涉案房屋有过出资行为，涉案房屋一直由中永信公司实际控制等本案实际情况，认定中永信公司与汤志之间存在借名买房合同关系，涉案房屋的实际权利人是中永信公司，认定事实并无不当。汤志与陈禹签订的《存量房屋买卖合同》系双方恶意串通，损害了中永信公司的利益，二审法院认定该合同无效，符合法律规定。汤志申请再审的理由不能成立。


小结


主体适格、意思表示真实且不违背社会公共利益的借名买房合同有效，借名人享有房屋权益。借名买房协议的形式在实务中多种多样，目前我国实行的房屋限购政策使得“借名买房”行为盛行，但是法律风险也随之存在，实践中为规避风险应注意：


如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人也是一种很好的规避风险的方法。针对借名买房行为专门的归纳响应的裁判规则，有利于法律实务部门的裁判和决断，也有利于民众规避法律风险，实现房屋买卖经济秩序的稳定。
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